Meg★のマンション勉強ブログ

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カテゴリ: 法律

2020年マンション管理試験に2問出題された、『配偶者居住権』について調べてみました。

試験で初めて目にしたと思ったら、今年の春に改正されたらしいです。

配偶者居住権とは・・
被相続人の配偶者が、
被相続人の財産に属する建物に
相続開始時に居住していた場合において、
建物の全部について無償で使用・収益をする権利です。

具体的には、次のどちらかに該当するときに、配偶者居住権を取得することが
できます。
①遺産の分割によって配偶者居住権を取得するものとされたとき。
②配偶者居住権が遺贈の目的とされたとき。

ただし、配偶者居住権は、被相続人が相続開始の時に居住建物を
配偶者「以外」の者と共有していた場合は、取得できません。


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【引用】
夫が亡くなって、妻と子どもたちが相続する場合、遺産を分け合う手続きが必要です。
この時、妻は住み慣れた自宅を相続する代わりに預貯金を手放さないといけない事態も起こりえます。
そういった悩みに応える制度として、4月1日から「配偶者居住権」がスタートします。

●自宅に住み続けても生活費にも困らない

法務省の資料では、
配偶者居住権を「配偶者が相続開始時に居住していた被相続人所有の建物を対象として、終身又は一定期間、配偶者に建物の使用を認めることを内容とする法定の権利」としています。
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たとえば、一戸建て住宅に暮らしていた夫婦で考えていきます。
一人息子は、結婚して両親とは違う場所に住んでいます。

財産の価値は
・自宅が2000万円。
・預貯金が2000万円
夫が亡くなり遺言書がない場合、妻と子の相続分は法律にしたがって半分ずつ、
つまりそれぞれ2000万円ずつになります。

自宅を妻が相続すると、預貯金はすべて息子に渡ります。
 これでは、妻に生活費が全く残りません。
逆に自宅を息子に渡すと、預貯金は妻に渡ります。
 しかし、妻は、住む家に困ってしまいます。

こんなケースを打開する一つの方法が、配偶者居住権です。
この制度を活用すると、夫を亡くした妻は自宅に住み続ける権利を手に入れ、息子は配偶者居住権の負担のついた自宅の所有権を得ます。
そうすることで、妻は住む場所を確保できるのです。

配偶者居住権の価値が1000万円だとすると、妻は、預貯金2000万円のうち1000万円を得ることができますので、当面、生活に困ることもなさそうです。

●配偶者居住権を設定するには
次は、実際に配偶者居住権を設定する方法について説明します。

被相続人が遺言書などで配偶者に取得させることを記しておいたり、相続人同士の遺産分割協議で決めたりすることができます。
その後、配偶者居住権の登記を済ませると、手続きは終了です。
住み続ける期間を「終身」とすると、権利は亡くなるまで続きます。

設定する上では注意が必要です。
「遺言で配偶者居住権を配偶者に取得させる場合は
『相続させる』ではなく『遺贈する』という表現を使わないといけません」

「配偶者居住権は相続させるもの」と思って、「相続させる」と書いてしまうと、思わぬ事態を招きかねません。
遺言によって配偶者居住権と一定の財産を配偶者に取得させる場合に、配偶者がこの配偶者居住権だけは欲しくないと考えた時に、「遺贈」と書かれていれば、遺贈の一部(配偶者居住権のみ)を放棄することができます。

●配偶者居住権は譲渡・売却できない
配偶者居住権にも価値があります。
建物の耐用年数や厚生労働省が公表している平均余命などをもとに計算します。

ただ、相続が発生した時に自宅に住んでいた配偶者にだけ認められる権利のため、家族を含む第三者に売却できません。

このため、一度設定してしまうと、配偶者は、配偶者居住権を売ることができず、住み続けるしかありません。
病気を患って自宅に住み続けるのが難しくなり、老人ホームなどに移ろうと考えても、自宅を売却して入居費用を捻出することはできないのです。

また、売却できないので担保価値が落ちて、お金の借り入れも難しくなります。
ただ、自宅の所有者である子どもの了解を得ることができれば、賃貸用住宅として使い、賃料を得ることはできます。

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★配偶者居住権の利用が想定されるケース
●配偶者と子が仲が悪い場合
相続人が配偶者と前妻の子、配偶者と愛人の子などのケースは遺産分割争いになりがちです。また、配偶者とその実子が相続人であっても争いに発展するケースもゼロではありません。
争いになってしまうとその遺産分割は基本的には法定相続分となってしまいます。
遺産全体に占める自宅の価値が法定相続分である1/2を超えるようなケースでは配偶者は金融資産を一切相続できず、自宅を相続する代わりに代償金を他の相続人に支払わなければならない可能性があるくらいです。
そのような場合に配偶者居住権を設定し、配偶者が相続後に居住する自宅を確保しつつ、老後の生活資金も所有権を取得するよりは多めにもらえることになる、このようなケースに配偶者居住権は最適です。
法制審議会でもこのようなケースに第一義的に使えると考えて配偶者居住権を創設しました。

●配偶者の家系に不動産を渡したくない場合(後継遺贈)
被相続人と配偶者(後妻)の間に子がおらず前妻の子がいる場合や被相続人に一切子がいない場合などで、被相続人からしたら自分の死後に配偶者に自宅を使ってもらいたいけどその配偶者死亡後に配偶者の兄弟や甥姪に自宅を渡したくないとうケースもあると思います。
そのような場合には配偶者居住権を設定すれば、自宅の所有権は被相続人の前妻の子や被相続人の兄弟に相続させることができます。すなわち、配偶者の家系に自宅不動産を渡さずに済むのです。
それなら遺言を書けばいいじゃないかと思うかもしれませんが、遺言で指定できるのは自身の財産までで配偶者に移ったあとの配偶者の相続の指定はできないのです。このように自身の相続の次の相続の取得者を指定することを「後継遺贈」ともいいます。
配偶者居住権はこのような後継遺贈を可能としてくれるのです。

こちらより引用
配偶者居住権をわかりやすく徹底解説!

メリットだけではなく、デメリットもあることがわかりました。
勉強になりました。

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NHKのTV番組「バラエティー生活笑百科」は楽しく法律が学べる番組です。

今日の放送は、借地借家法に関する話でした。

借家に住んでいた父親が亡くなったので、思い出のあるその借家に住みたいという娘さん。

大家さんに伝えると、「1代限りという契約になっているから、無理です。」

娘さんは、その家に住めるのでしょうか?

正解は・・住めます!!

借家も相続されます。
借地借家法では、借主に不利な契約は無効になるそうで、
そういう契約自体が無効だそうですよ。

法律的には、住めるんです!!

ただ現実的に、そんな大家さんのいる所に住めるのかっていう気はしますね。

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◆借地借家法とは?
借地借家法とは?~借地の場合~

法的弱者である借主を保護するために、借地借家法が定められました。

・対抗要件
1、民法=地上権の登記または賃借権の登記
2、借地借家法=土地上の建物の登記(本人名義)
3、借地権の存続期間中に建物が消失し、あるいは地震により倒壊してしまった状態のまま、放置しておいたところ、土地の譲渡により所有者が変わった場合でも、建物の滅失があった日から2年間は、建物を特定するために必要な事項、滅失があった日、建物を新たに築造する旨を土地の上に掲示しておけば建物がなくても対抗力を失いません。

・存続期間
当事者が契約で定めをしなかった場合…30年
当事者が契約で定めることができる最も短い期間…30年
途中で建物が滅失しても、借地権は消滅しません。ただし、存続期間を超える建物を再築した場合はこの限りではありません。


今年(令和2年)4月に民法が改正されました。

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民法の一部が、今年2020年4月1日に改正されます。
詳しくは、こちらです。


マンションに関係する、ポイントをまとめた情報を見つけました。

民法の改正により売主が注意すべき5つの変更点
1、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」という名称に変わる。
2、「隠れた瑕疵」という考え方がなくなる。
3、契約不適合責任に対して4つの請求権が買主に認められる。
4、売主が「瑕疵担保責任を負わない」という特約ができなくなる。
5、売主の責任追及期間が長くなる。


「隠れた瑕疵」という考え方がなくなる。
そして「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ変わるのは名称だけではありません。
売主の物件責任も変更になるので要注意。

現行民法の「瑕疵担保責任」では「隠れた瑕疵」のみ売主が責任を負うことになっていました。

「隠れた瑕疵」の「隠れた」とは「買主の善意無過失」のこと。

そのため、買主が売買契約時に物件の不具合を知ることができる状態だったり、不具合の存在を最初から知っていた場合、売主は物件の補修責任を負う義務はありませんでした。

ところが、今回の民法改正で「隠れた瑕疵」という表現がなくなり「契約不適合」になると、民法上、売主は全ての不具合に対して責任を負わなければならなくなるのです。

引用元


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